Мария и однушка в Копейске
Сижу в офисе, разбираю документы, и заходит женщина. Мария, 43 года, двое детей, долги на 900 тысяч. И первое что говорит, ещё не присела: "Света, у меня однушка в Копейске, её заберут?" Глаза на мокром месте. Я говорю: "Садитесь, чай будете?" Она: "Не до чая." Ладно. Без чая так без чая.
Квартира. Вот это вопрос, который мне задают каждый первый клиент. Не второй. Первый. Потому что можно потерять деньги, это обидно. Можно потерять машину, это неудобно. Но дом? Стены? Место, где дети спят? Это совсем другой уровень страха. Верно?
Закон на стороне должника
Нет, правда. Статья 446 ГПК РФ. Единственное жилое помещение не включается в конкурсную массу. Точка. Квартира, дом, комната, если это единственное место, где вы живёте, и она не в ипотеке, её не тронут. Управляющий не имеет права её описывать, оценивать, выставлять на торги. Вообще.
Это конституционная гарантия (серьёзно). Даже если долг десять миллионов, а квартира стоит двадцать, и кредиторы хоть на потолок лезут на собрании. Квартира остаётся за вами. Суд не может её забрать. Управляющий не может. Кредиторы не могут. Никто не может.
У Марии однушка в Копейске, 32 квадрата. Рыночная стоимость миллиона полтора, может чуть меньше (Копейск не Москва, ну допустим). Долги 900 тысяч. Квартира единственная. Не в ипотеке. Прописаны она и двое детей. Защищена? Абсолютно. На сто процентов.
Но ипотека совсем другая история?
Совсем другая (увы). Ипотечная квартира в залоге у банка. Залоговое имущество продаётся на торгах, даже если это единственное жильё. Закон тут однозначен. 80 процентов от суммы продажи идёт залоговому кредитору (банку), остаток долга по ипотеке списывается.
Можно ли спасти ипотечную квартиру? Теоретически, через реструктуризацию долгов, план погашения на три года. Но нужен стабильный доход, которого хватит на ипотечные платежи плюс минимальные выплаты остальным кредиторам. На практике я видела такое два раза за четыре года. Два раза (проверял, хотя стоп, три раза, один был неудачный). Сложно, но не невозможно.
У Марии ипотеки не было. Квартиру получила от бабушки по наследству. Спасибо бабушке (не шучу, это лучшее наследство в её ситуации).
А если квартира не единственная?
Тут без вариантов. Вторая квартира, дача, земельный участок, гараж, нежилое помещение: всё идёт в конкурсную массу. Продаётся на торгах, деньги кредиторам. Защита работает только на одно жильё, то самое, где вы реально живёте и зарегистрированы.
Был у меня клиент, который перед банкротством переписал дачу на тёщу. Договор дарения, всё красиво оформлено. Думаете, умно? Управляющий нашёл сделку за пять минут через Росреестр. Оспорил через суд как сделку, совершённую во вред кредиторам. Дачу вернули в конкурсную массу и продали. Не делайте так. Хотя стоп, это было не в деле Марии, в другом. Но мораль одна: не прячьте имущество, управляющие не дураки, они это каждый день делают.
Страшное слово "замещение"
В 2021 году Конституционный Суд (постановление от 26.04.2021 номер 15-П) допустил теоретическую возможность "замещения": продать большую квартиру должника, купить ему поменьше, а разницу отдать кредиторам. Звучит пугающе? Не паникуйте.
На практике таких случаев по всей России единицы. Буквально единицы. Речь про пятикомнатные квартиры в центре Москвы площадью 200 квадратов при долгах в 50 миллионов. Однушка в Копейске? Двушка в Челябинске? Трёшка в Магнитогорске? Никто даже заикнуться не рискнёт о замещении.
Какой метраж считается роскошным? Закон не говорит (кстати). Нет порога, нет цифры, нет нормы. Суд каждый раз смотрит индивидуально: сколько человек живёт, какой метраж на человека, какой размер долга. Но если у вас обычная квартира и вы не живёте в пентхаусе с видом на Кремль, забудьте про замещение. Забыли? Хорошо.
Что мы сделали для Марии
Подали на банкротство в апреле. Суд ввёл реализацию имущества в июне (реструктуризацию пропустили, доход у Марии 29 тысяч, смысла тянуть нет). Однушку в конкурсную массу не включили, управляющий даже вопрос не поднимал. Единственное жильё, дети прописаны, обсуждать нечего.
Из имущества у Марии нашёлся старый Рено Логан 2012 года, пробег 140 тысяч. Оценили в 230, продали на торгах за 210 тысяч. Деньги ушли кредиторам. Не густо, но что есть. Через восемь месяцев суд вынес определение: Мария освобождена от обязательств. 900 тысяч долга, как не было.
Мария позвонила после заседания: "Света, я думала жизнь кончилась, а она только начинается." Голос дрожит, но уже от радости, не от страха. Знаете, ради таких звонков терпишь и бумажную волокиту, и очереди в арбитраже, и злых кредиторов на собраниях.
Коротко для тех, кто до сих пор боится
Единственная квартира не в ипотеке? В безопасности. Это не обещание юриста, не реклама, не маркетинговый трюк. Это закон. Статья 446 ГПК РФ. Откройте, прочитайте (проверял, там буквально две строчки). Идите подавайте на банкротство, квартира останется. Мария подтвердит. И ещё 47 моих клиентов подтвердят.