Что происходит с ипотечной квартирой
При банкротстве физического лица ипотечная квартира включается в конкурсную массу и подлежит реализации. Это прямое следствие залога: подписывая ипотечный договор, заёмщик соглашается, что в случае неплатёжеспособности квартира будет продана для погашения долга.
Основание: ст. 213.26 п.5 закона 127-ФЗ — имущество, являющееся предметом залога, реализуется на торгах. Из вырученных средств:
- 80% получает залоговый кредитор (банк)
- 10% — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди (алименты, вред здоровью)
- 10% — на расходы по делу о банкротстве
Если первая и вторая очереди пусты — банк получает до 90% от суммы продажи.
Единственное жильё — исключение, которое не работает
Статья 446 ГПК РФ защищает единственное жильё должника от взыскания. Но эта защита не распространяется на залоговое имущество. Если ипотечная квартира — ваше единственное жильё, при банкротстве она всё равно будет продана.
Это подтверждено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 48 от 25.12.2018: «Исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки».
Незалоговая квартира (даже дорогая) при банкротстве защищена, если она единственная. А залоговая — нет, даже если других квартир нет. Такова логика закона: вы добровольно передали квартиру в залог.
Порядок реализации залоговой квартиры
Процесс продажи ипотечной квартиры в банкротстве:
- Оценка. Финансовый управляющий заказывает оценку у независимого оценщика. Залоговый кредитор вправе определить начальную цену торгов
- Первые торги. Квартира выставляется по оценочной стоимости. Срок — 1 месяц. Если покупателей нет — цена снижается на 10%
- Повторные торги. Ещё 1 месяц со сниженной ценой
- Публичное предложение. Если не продана — цена последовательно снижается каждые 7-14 дней до появления покупателя
Весь процесс занимает 3-6 месяцев. На это время должник может продолжать жить в квартире. Выселение — только после продажи и регистрации перехода права собственности.
Когда банкротство выгодно даже с потерей квартиры
Ситуации, когда банкротство с потерей ипотечного жилья — рациональное решение:
- Кроме ипотеки есть другие долги. Ипотека 2 млн + кредиты 1,5 млн + МФО 300 000 ₽. После банкротства: квартира продана, ипотека погашена, все остальные долги списаны. Чистый старт
- Ипотеку уже не тянете. Если просрочка 6+ месяцев, банк всё равно заберёт квартиру через суд. Но без банкротства остаток долга (если квартира подешевела) останется за вами
- Квартира стоит меньше долга. Купили за 4 млн, рынок упал, квартира стоит 3 млн, долг 3,5 млн. При банкротстве разница 500 000 ₽ списывается
Аренда жилья после банкротства часто обходится дешевле, чем ипотека + кредиты. Математика простая: ипотека 35 000 ₽/мес + кредиты 20 000 ₽/мес = 55 000 ₽. Аренда аналогичной квартиры — 25 000-30 000 ₽. Экономия 25 000 ₽/мес при нулевых долгах.
Альтернативы банкротству при ипотеке
Если хотите сохранить квартиру:
- Ипотечные каникулы (ст. 6.1-1 закона 353-ФЗ) — отсрочка платежей до 6 месяцев при снижении дохода более чем на 30%. Можно воспользоваться один раз за весь срок ипотеки
- Реструктуризация в банке — увеличение срока кредита, снижение ставки. Банки идут на это, если видят платёжеспособность
- Реструктуризация долгов в банкротстве — план погашения на 3 года, утверждённый судом. Ипотека выплачивается по графику, остальные долги — по плану с дисконтом
- Продажа квартиры самостоятельно (с согласия банка) — обычно выгоднее, чем на торгах в банкротстве. Разницу можно направить на погашение других долгов